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Fundos imobiliários: vale a pena comprar agora?
Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) vêm chamando atenção no mercado brasileiro nos últimos anos. Eles consistem em uma modalidade coletiva de investimentos que foca no mercado de imóveis – seja compra, venda e aluguel de imóveis físicos ou negociação de títulos do setor.
Um dos principais motivos que despertam o interesse por FIIs no Brasil está na oportunidade de investir no mercado imobiliário sem despender todo o dinheiro para adquirir um imóvel.
Mas, diante da crise econômica causada pelo novo coronavírus, será que é o momento certo para investir na renda variável e comprar fundos imobiliários agora?
Confira as informações que trouxemos neste post para responder a esta pergunta!
FIIs em queda
Para entender o momento atual dos fundos imobiliários, vale a pena retomar alguns aspectos de seu funcionamento. A participação em um FII se dá pela aquisição de cotas do fundo na bolsa de valores. Então, o investidor se torna cotista e participa de eventuais ganhos.
Um fundo imobiliário remunera os cotistas a partir do seu portfólio de ativos – que podem ser imóveis físicos, títulos do mercado imobiliário ou mesmo cotas de outros fundos.
Os ganhos podem vir da valorização das cotas ou renda passiva recorrente – especialmente oriundas de aluguéis. Quem monta o portfólio é a gestão do FII.
Ter as cotas negociadas durante o pregão da bolsa de valores significa que os investidores podem adquirir ou vender sua participação nos fundos imobiliários quando desejarem. Para isso, basta acessar o mercado quando estiver aberto e realizar as ordens de compra ou venda.
Assim, é natural que haja uma queda nos FIIs quando a bolsa de valores de modo geral está em queda, certo? Consequentemente, é esperado que os preços das cotas estejam sentindo os efeitos da crise econômica.
Assim como as ações, as cotas de fundos imobiliários estão passando por quedas. Além da crise na bolsa, os FIIs sofrem efeito também da baixa no comércio — devido ao isolamento social. Os fundos que têm shoppings na carteira, por exemplo, poderão sofrer mais no curto prazo.
Vale a pena comprar fundos imobiliários agora?
Você já entendeu que os fundos imobiliários estão enfrentando quedas no valor das cotas na bolsa durante a crise atual. Mas será que esse é um motivo para não entrar em FIIs agora?
Para encontrar a resposta, é preciso avaliar as vantagens de se investir em fundos imobiliários. Será que elas foram extintas pela queda da bolsa? Na verdade, não.
Os benefícios dos FIIs continuam valendo para o futuro. Confira os principais!
Boas expectativas de resultados no longo prazo
Um dos maiores atrativos dos fundos imobiliários é a possibilidade de ter uma renda passiva oriunda do aluguel de imóveis comerciais — como shopping, galpões, e diversos outros empreendimentos.
Com isso, as expectativas para o mercado no longo prazo são positivas. Afinal, com a economia estabilizada e em crescimento, a tendência é que cada vez mais imóveis estejam alugados e gerando renda para os investidores.
Logo, por mais que possam passar por instabilidades no curto prazo, os FIIs apresentam vantagens no médio e longo prazo. Além disso, a isenção de Imposto de Renda sobre os ganhos recorrentes os tornam ainda mais interessantes.
Preços descontados na bolsa
Você já ouviu falar que crises podem trazer oportunidades? Essa é uma máxima que vale para a bolsa de valores. O fenômeno acontece porque, devido às quedas, alguns bons ativos acabam sendo vendidos com desconto.
No caso de fundos imobiliários, a relação fica evidente quando comparamos o valor de mercado e o valor patrimonial. O valor de mercado é o preço instantâneo em que as cotas estão sendo negociadas a cada momento.
Já o valor patrimonial representa o que o fundo tem, de fato, em ativos. Ou seja, a soma do patrimônio que compõe o portfólio do fundo.
Em uma situação equilibrada, o valor negociado no mercado seria condizente com o valor patrimonial. Contudo, isso não é o que acontece geralmente durante uma crise.
Imagine um FII que não perdeu nenhum ativo, manteve o seu valor patrimonial. Agora considere que suas cotas estão sendo negociadas a preços menores. Este cenário pode estar gerando oportunidades para novos investidores.
Oscilação menor que ações
Outra vantagem que merece ser citada para que você decida se é uma boa hora para comprar fundos imobiliários agora está no fato de os FIIs sofrerem menores quedas na comparação com outros ativos da bolsa — como as ações.
Portanto, alguns investidores podem utilizar FIIs como forma de equilibrar a carteira, diminuindo as perdas em momentos de crise enquanto faz aportes que podem trazer bons lucros no futuro.
Vale destacar, inclusive, que, historicamente, o IFIX – que é o índice de fundos imobiliários – costuma cair menos do que o Ibovespa, que é o principal índice de ações da bolsa brasileira.
Uma das razões para que aconteça tal fenômeno está no fato de que o mercado de fundos imobiliários é menor do que o de ações. Então, ele se torna menos volátil e quem investe em renda variável costuma sofrer com quedas menores quando possui FIIs na carteira.
Como escolher bons FIIs?
Se você chegou à conclusão de que é interessante comprar fundos imobiliários agora, é importante saber escolhê-los. Afinal, nem todos os FIIs podem representar boas oportunidades no momento.
Deve ser feita uma análise cuidadosa para decidir em quais fundos investir. Conheça alguns indicadores relevantes:
Preço / Valor Patrimonial
O indicador Preço / Valor Patrimonial mostra exatamente a relação que explicamos entre o valor de mercado e o valor intrínseco do fundo. Ele representa o preço da cota dividido pelo valor que ela tem quando se consideram os ativos que compõem o FII.
Nas informações sobre cada fundo é possível conhecer o P/VP. De modo geral, um resultado igual a 1 mostraria que o preço da cota está correspondendo ao valor patrimonial. Se o número for menor que 1, o preço está descontado.
Portfólio de ativos
Não caia na tentação de escolher fundos imobiliários apenas pelo indicador anterior. É necessário ficar atento à qualidade geral do FII.
E como fazer isso? É simples: conferindo os diversos aspectos de forma conjunta.
Então, além de olhar o preço da cota, não deixe de avaliar se o portfólio do fundo é interessante. Nas informações dele você também tem acesso aos ativos que o compõem. Olhe, em especial, a diversificação do portfólio
Para FIIs que investem em imóveis, por exemplo, pode ser interessante ter diversos bons imóveis, distribuídos em localizações variadas. Assim, os riscos de mercado diminuem.
Por exemplo, se houver vacância em um dos ativos, os outros podem equilibrar seus resultados.
Dividend Yield
Por fim, quem pretende utilizar fundos imobiliários como fonte de renda passiva deve avaliar o indicador DY — que representa os dividendos pagos pelo fundo.
Normalmente, eles são distribuídos mensalmente para os cotistas. Ao avaliar um FII, busque saber não só qual é o DY atual, mas quais foram os pagamentos dele historicamente. Isso lhe oferecerá maiores informações para tomar sua decisão.
E então, qual é a sua resposta final? Vale a pena comprar fundos imobiliários agora?
Utilize as informações que trouxemos neste post para decidir os rumos da sua carteira com mais efetividade. Lembre-se que ter atenção nas suas escolhas é fundamental para diminuir riscos e aumentar rentabilidade do seu portfólio.
Quer conhecer as melhores oportunidades de FIIs nesse momento? Então entre em contato conosco e converse com especialistas no assunto!
